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问:在房屋租赁合同中,经常出现押金条款,其性质如何判断?实践中,当事人约定押金在期满后退还的同时,往往还约定在承租人出现违约行为时出租人有权没收押金。例如,"如果承租人迟交租金超出 x 月/天后则作为违约处理,出租人有权收回厂房并没收押金"。对于此类押金条款,能否适用定金规则?答:在房屋租赁合同中经常出现押金条款,有人认为,这种押金实际上是定金。尽管当事人没有明确约定,但是由于合同约定承租人迟交租金达一定期限出租人即有权没收押金,故该款项与定金的功能相同。同时,虽然合同没有约
问:乙公司通过出让方式取得某地块的土地使用权,《出让合同》约定土地用于房地产开发。后乙公司一直未进行开发投入,还就其中部分土地与甲公司签订《租赁合同》,约定甲公司租用乙公司的土地用于建仓库存放货物。现两公司因租金给付问题发生纠纷诉讼至法院,因乙公司未按照法律规定和出让合同约定进行土地开发投入,故对《租赁合同》效力如何认定问题存在不同看法。该租赁合同的效力应如何认定?答:《城市房地产管理法》第二十六条规定:"以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用
问:买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》,合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是,签约后,由于房屋升值巨大,出卖人不愿履行合同。现因房屋升值造成的差价远远大于合同约定的违约金数额30万元。买受人在请求解除合同的情况下,能否请求将房屋差价作为买受人的损失,由违约方出卖人予以赔偿?答:这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同
问:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十三条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中,对于开发商逾期交房的情况,业主支付的银行按揭贷款利息往往高于同地段同类房屋租金。因此,在开发商逾期交房的情况下,能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?答:商品房买卖合同作为典型的
出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的,人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任问:甲(房地产开发企业,以下简称为出卖人)和乙(买受人)签订《商品房买卖合同》,合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲因自身原因,未能在约定期限内履行该义务,乙诉至法院,要求甲承担相应违约责任,赔偿因此给其造成的损失,人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢?答:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条第
问:2010年,张某通过房屋中介,与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨,李某意欲反悔,便多次找借口拖延时间,一直未协助张某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台,按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院,请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失,该案应当如何处理?答:为遏制当前一、二线城市及部分三、四线城市房地产市场价格上涨过快,国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台,实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的
鉴于商品房预售的特殊性,我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条均明确规定,房地产开发企业预售商品房的,应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定:"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉
物业服务人可以转委托吗?《民法典》第941条规定,物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。业主之所以选中某家物业公司,看中的就是这家物业公司的口碑和服务水准。如果允许该物业公司将其承担的物业服务随意转让他人,则将极大损害业务的权益。所以,为了维护业主的合法权益,向业主提供更优质、更高效的服务,同时规范物业服务人的行为,提
前期物业服务合同等对业主具有法律约束力吗?《民法典》第939条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。根据上述规定,建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同,不仅对建设单位或者业主委员会、物业服务人具有法律约束力,也对业主具有法律约束力。业主享有合同中的相关权利的同时,也承担合同义务,受合同条款的规范和调整。
根据《民法典》第938条第1款之规定,物业服务合同的内容一般包括如下条款:(1)服务事项。例如,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序等。(2)服务质量。例如,合同约定物业服务人每年须对小区内的电梯进行一次检修、小区门口必须每天24小时有2名以上保安值守等。(3)服务费用的标准和收取办法。物业费的收取主要有两种方式,即包干制和酬金制。(4)维修资金的使用。维修资金,也可称为"公共维修资金"或者"专项维修资金&q
【案例】中国房地产律师法律顾问遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪 念街村民组诉遵义明顺房地产开发有 限责任公司等商品房买卖合同纠纷案处理一房二卖情况下的合同履行问题,可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判
【案例】中国房地产律师周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案* 商品房买卖合同约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,又约定开发商承担了逾期交房的责任后无需承担逾期办证的责任的,属无效格式条款商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同
【案例】中国房地产法律顾问律师吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案* 债务人到期未能清偿债务,重新与债权人达成合意以房抵债,双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效人民法院依职权审查合同效力并予以释明,是引导当事人正确诉讼的基础。债务人到期未能清偿债务,重新与债权人达成合意以房抵债,双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。
江苏省第一建筑安装集团股份有限公司与唐山市昌隆房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案*多份施工合同均无效,且无法确定实际履行合同的,工程价款可根据争议合同之间的差价,结合工程质量、当事人过错、诚实信用原则等予以合理分配《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据,其适用前提应为备案的中标合同合法有效,无效的备案合同并非当然具有
【案例】中国建筑再审律师先履行抗辩权的成立,须合同当事人互负债务且互负的债务有先后履行的顺序 -﹣华唐甲公司与城投公司等项目转让合同纠纷案1.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:"当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。"由此可知,先履行抗辩权的成立,须合同当事人互负债务,债务处于互为对待给付的地位,且互负的债务有先后履行的顺序。2.当事人对合同条款的理解有争议的