沈阳建筑律师沈阳工程律师沈阳建筑工程律师//对不动产执行

261.1法律条文

第二百六十一条强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

261.2条文阐释

人民法院要求被执行人迁出房屋或退出土地的需由院长签发公告，被执行人拒绝履行或逾期履行的，可由执行人员强制执行。强制执行程序中法院应通知相关人员到场并在笔录中签字确认，而对于强制搬出房屋的财物，因被执行人拒绝接收而造成的损害应由被执行人承担。

261.3司法适用

司法实践中房屋或土地腾退执行案件类型主要分为以下三类:

第一类案件是城市规划建设、棚户区改造等政策性原因，引起的房屋或土地腾退、拆迁的执行；第二类案件是被执行人与申请人之间是普通金钱债务关系，在执行中涉及房屋或土地的处置变现以及腾退；第三类案件是中请人与被执行人之间因房屋或土地确权或分割、房屋租赁或承包发生纠纷，权利人要求被执行人将房屋或土地腾空返还。

261.4相关规范性文件

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释202021号，自2021年1月1日起施行)

第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[202021号，自2021年1月1日起施行)

第四条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第五条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

261.5典型案例

261.5.1对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担

裁判来源:中请确认中诉审查裁定书——最高人民法院审查裁定书，(2015)确监字第5号

法院认为:在强制搬迁后，经贵州省遵义市中级人民法院召集红花岗区法院、明德房地产公司和禹某芬、陶某书进行协调，红花岗区法院曾通知禹某芬、陶某书，由法院协助前往领取被保管物品，但禹某芬、陶某书拒绝领取。后经贵州省高级人民法院通知，红花岗区法院再次做禹某芬、陶某书工作，表示由法院协助前往领取被保管物品，禹某芬、陶某书仍予以拒绝。根据《民事诉讼法》第229条第3款的规定，对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。禹某芬、陶某书以被保管物品灭失为由要求赔偿财产损失和经营损失的主张，原审法院决定不予支持，并无不当。

261.5.2 强制迁出房屋公告，作为公示应依法由院长签发，执行法院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，属于文书制作不规范，但不必然导致被执行人财产损害也不必然需国家赔偿

裁判来源:咸阳利雅得电子有限公司申请咸阳市中级人民法院错误执行国家赔偿案——陕西省高级人民法院国家赔偿决定书，(2012)陕法委赔字第00001号

法院认为:根据《民事诉讼法》第226条的规定，强制迁出房屋，由院长签发公告。强制执行时，被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。本案中，咸阳中院责令赔偿请求人利雅得公司的腾房公告，作为公示应依法由院长签发，咸阳中院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，文书制作不规范。因赔偿请求人利雅得公司法定代表人庄某不在咸阳，执行人员就强制执行通过电话向其进行了告知。至于赔偿请求人利雅得公司所称的代理人王某，经查，公司委托的代理权限仅限于领取法律文书和调解。故赔偿请求人利雅得公司认为，咸阳中院强制执行时未通知其法定代表人和委托代理人违法的理由，依法不予采纳。

261.5.3执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求

裁判来源:许某靓、陈某等国家赔偿案——湖南省高级人民法院执行裁定书，(2015)琼执复字第25号

法院认为:关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条第1款明确规定:“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持:……(三)申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决“执行难”问题的重要举措。

261.5.4 对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产；即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施

裁判来源:施某华与洪某平合伙协议纠纷执行复议案——福建省高级人民法院执行裁定书，(2014)闽执复字第29号

法院认为:根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条规定:“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”由此可见，即便房产为被执行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。上述执争房屋现仍抵押给福州市亭江农村信用合作社。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”因此，对于被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。综上，被执行人施某华请求终止拍卖的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

261.5.5对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后，可对该唯一住房强制执行

裁判来源:徐某鹤与赵某淑民间借贷纠纷执行案——辽宁省沈阳市中级人民法院执行裁定书，(2017)辽01执复42号

法院认为:根据相关法律规定，对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制执行。本案执行法院对被执行人赵某淑住房强制执行时，考虑其有两名子女，在拍卖时均系未成年人且与其共同生活，故执行法院综合考虑被执行人同住人口情况及当地租金标准，确定按每月1500元标准为执行人预留八年租金并无不当。