【案例】北京建设律师咨询手机15801061959建筑法律顾问工程质量保修

最高人民法院新建设工程施工合同司法解释一，第18条，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。

保修人与建筑物所有人，或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

本条是关于保修责任问题的规定。

本条规定了建设工程质量保修责任，强调了保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者人身损害、财产损失时，其应当承担的赔偿责任，在保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的情况下，应能按照各自的过错程度承担相应的责任。

《建筑法》关于保修责任的规定，主要有60条、62条及八十条。中第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体工程的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”建筑物的地基基础工程和主体结构工程质量问题直接关系建筑物的安危，地基基础工程在建筑物整体构造中起着举足轻重的作用，主体结构更是建筑工程重要组成部分，这两项工程是不允许存在质量隐患的，而且一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构工程存在质量问题，也难以通过修复办法解决。规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量在合理使用寿命内不发生问题。对使用中发生的地基基础工程和主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。建筑工程的质量问题，在屋顶渗漏和墙面开裂方面表现得较为严重。故在建筑工程竣工时，建筑施工企业对已发现的质量缺陷应当修复。《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格，受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”实践中，不少房屋建筑质量较差，留有较多质量隐患。一些房屋在工程验收时合格，而在住了一段时间后，有许多潜在的质量问题。如房屋面漏水，墙面裂缝或墙皮脱落，室内地面空鼓、开裂、起沙，上下水管道、暖气管道漏水、堵塞，暖气不热，电气故障，门窗开关不灵或缝隙超过规定等等显露出来。为了明确施工企业对其施工的建筑工程应负的质量责任，维护用户的合法权益，建筑工程质量保修制度由此应运而生。建筑工程质量保修制度是指建筑工程直接办理交工验收手续后，在规定的保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修的制度。建筑工程质量保修制度对于促进承包方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益起着相当重要的作用。建筑工程作为一种特殊的耐用消费品，一旦建成后将长期使用。建筑工程在建设中存在的质量问题，在工程竣工验收时被发现的，必须经修复完好后，才能作为合格工程交付使用；有些质量问题在竣工验收时未被发现，而在使用过程中的一定期限内，逐渐暴露出来，施工企业则应当负责无偿修复，以维护用户的利益。根据《建设工程质量管理条例》第39条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保证书。质量保证书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”《建设工程质量保证书》具有承诺性质，是承包合同所约定双方权利义务的延续，是施工企业对竣工验收的建设工程承担保修责任的法律文本。建设工程质量保修书的实施，是建设工程质量责任完善的体现，建设工程承包单位在竣工验收时，向建设单位出具工程质量保修书，是落实竣工后质量责任的有效措施。对于涉及国计民生的公共建筑，特别是住宅工程的质量保修，《城市房地产开发经营管理条例》第30条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，对住宅工程质量保修制度的执行提出了更高的要求。

按着《建筑法》的相关规定，对建筑工程实行质量保修的范围包括：（1）地基基础工程和主体结构工程。建筑物的地基基础工程和主体结构工程问题直接关系建筑物的安危，规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构工程的质量。对使用中发现的地基基础工程和主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施与修复的，施工企业应当修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。（2）屋面防水工程。鉴于目前房屋建筑工程中的屋面漏水问题突出，本条将屋面防水工程的保修问题单独列出。对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修；（3）其他土建工程。指除屋面防水工程以外的其他土建工程。包括地面与楼面工程、门窗工程等。如对正常使用中发现的室内地坪空鼓、开裂、起沙，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥（guan）洗室，地面泛水、积水，阳台积水漏水等土建工程的质量问题，应属建筑工程的质量保修范围，由施工企业负责修复。（4）电气管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。建筑物在正常使用过程中，如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落，上下水管漏水、堵塞等属于电器管线、上下水管线的安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。（5）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。（6）国务院规定和合同约定应由施工企业承担的保修责任的其他应当保修项目，施工企业都应当负责保修。需要注意的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第17条的规定：“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。”

因各类建筑工程存在不同情况，《建筑法》并未对建筑工程的保修期作具体规定，而是授权国务院建设行政主管部门，对最低保修期限问题作了具体规定。确定建筑物保修的具体期限，应当遵循《建筑法》第62条规定的原则：（1）保证建筑物合理使用年限内正常使用，对危机建筑物在合理使用年限内安全使用的质量缺陷，建筑施工企业应当负责保修。建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量的规定，建筑施工企业对地基基础工程和主体结构工程的保修责任期，应当延及建筑物的合理寿命期间。