北京房地产律师开工条件对开工日期的影响

一、开工条件对开工日期的影响

开工条件不具备，承包人推迟开工，而发包人或者监理人未及时对开工通知或者其他文件进行修正，就会对实际开工日期产生争议。开工条件不具备的原因及对认定开工日期的影响有以下几种情况：

（一）发包人未能依法依约提供符合承包人开工的条件

根据《民法典》第803条的规定，发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权请求赔偿停工、窝工等损失。在施工合同有约定的情况下，发包人应按照施工合同确定的时限和条件完成土地征用、清除地上和地下障碍物、房屋拆迁、保证施工用水、用电、道路畅通、地面平整(三通一平)等工作。由于发包人未申领施工许可证，以及法国人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料，均可导致承包人无法进场施工。此时，因发包人原因导致开工条件不具备，应以开工条件，具备时间为开工日期。例如，温泉顺凯达矿业有限责任公司，李文博博州盛源电力有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院因温泉顺凯达矿业有限责任公司与村民优线路通道的永久性占地补偿费用不能协商一致，与村民达成补偿协议后开工条件才成就，应以开工条件成就之日作为实际开工日期。

（二）承包人无力按时开工，包括施工人员、机械设备、承诺垫资的资金、材料不能按时到位等
承包人未合理预见工程施工所需的进出施工现场的方式、手段、路径，未能充分勘察施工现场、了解工程所在地的气象条件、交通条件风俗习惯等可能产生的后果等，均可能导致无法开工。若是由于承包人原因导致不能及时开工，应由承包人对相应后果负责，也就是开工时间仍然以开工通知中记载的开工时间为准。

（三）外部因素，例如，恶劣天气、自然灾害、流行性疾病以及周边群众的阻扰等。

如果在确定开工日期之后发生意外事件，导致承包人推迟开工日期，构成不可抗力或者情势变更的，应以承包人实际进场施工时间为开工日期。

综上，如果开工条件不具备是发包人原因或者外部原因，则开工时间应以开工条件具备时为准。如果因承包人原因导致开工时间推迟，咋开工日期仍然以开工通知载明的时间为开工日期。如果开工条件不具备的原因较为复杂，发包人、承包人均有责任，或者存在外部原因，应查明，承包人推迟开工的主要原因与工程无法开工之间的关系，酌情认定开工日期顺延时间。

二、施工许可证对开工日期的证明力问题

实践中，一些案件以施工许可证上记载的开工日期作为实际开工日期。主要理由有：（1）施工许可证是由行政部门所颁发的具有行政法效力的证书，与其它诸如施工合同竣工验收报告等文件相比，证明力更强，更能反映实际开工时间；（2）建筑工程开工前，建设单位应申领施工许可证。在施工许可证颁发前进行的施工系开工准备。例如，在浙江环宇建设集团有限公司，与唐山市南北房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案件中，二审判决认为，《建筑法》第七条第一款中规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。而根据查明的事实可知，浙江环宇建设集团有限公司进场时唐山南北房地产开发有限公司尚未申领施工许可证，故施工人进场行为应为施工准备，不能认定为工程开工。因此，一审判决根据施工许可证记载确认开工日期并无不当。另外，再延长油田股份有限公司川口采油厂与陕西圣安房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，二审判决关于施工许可证的证明利论述如下：“建筑工程施工许可证载明的案涉房屋建设工程的开工日期是2007年四月，该文件是经过当地建设行政主管部门签发的法定文件，具有较高的证明力。”

建筑工程施工许可证是建设主管部门颁发给建设单位的准许其施工的凭证，表明建设工程符合相应的开工条件。《建筑法》第46条关于施工许可证的规定，属建设主管部门的行政管理范畴，没有办理施工许可证先行动工的，主管部门应责令其进行更正，对不满足开工要求的指令其立即暂停继续施工，也可以处以罚款。施工许可证是否取得？是施工是否获得行政许可问题，实际开工日期是事实问题，应以客观事实发生为准。在建设工程项目进行过程中，影响开工条件的因素非常多。有些工程取得建筑工程施工许可证之后，由于种种原因，承包人并不能马上进场施工，施工许可证上记载的开工时间可能会早于承包人实际进场施工时间。有些工程承包人已经进场施工，发包人随后才取得施工许可证，其上载明的开工日期晚于承包人进场时间。施工许可证记载的开工日期并不一定是实际开工时间。如果承包人已经进实际进场施工，又以没有施工许可证或施工许可证颁发实验作为工程实验的抗辩理由，需要进一步举证证明，因缺乏施工许可证而未能开工，或者被建设主管部门通知暂停施工。

根据本条规定，施工许可证的证明力要结合实际开工时间以及其他相关文件记载的开工时间综合进行认定。如果施工许可证记载的日期以开工通知记载的时间、施工单位实际进场日期不一致，则不能认定施工许可证记载的日期证明效力更强。如果发包人或者监理人未发出开工通知，也无相关证据证明实际开工日期的，可以将施工许可证座位考虑因素，但其亦，不具有高于其他文件，如开工报告、施工合同等的证明力。

三、其他记载开工日期文件的证明力问题

关于发包人或者管理人未发出开工通知，亦无相关证据证明实际开工日期、开工报告、合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表，对开工时间的证明力大小是否有顺序问题，实践情况较为复杂，不易硬性规定证明力大小的顺序，而需结合个案事实及工程施工惯例进行认定。

开工报告记载的开工日期最接近实际开工时间。如果没有开工报告，施工合同中约定的开始工时间可以作为参考。在欠缺开工通知、开工报告等其他证据情况下，建筑工程施工许可证可证明建设工程具备了开工条件，可以作为认定开工日期的证据。但实践中存在先进行施工后补办施工许可证的情况，对此，应结合施工合同约定的工期、是否有顺延工期的情况发生等进行认定。如果依据施工许可证竣工验收报告或者竣工验收备案表等记载的开工日期及竣工竣工日期计算的工期与合同工期相比明显缩短，择期记载的开工日期未必属实